政府公示地价体系建设问答（一）

一、农用地方面
1、此次农用地基准地价除了耕地外，其他地类（园林草等）是否也要一并制定？是做到一级地类还是需要细化到二级地类？
答：本次农用地基准地价评估的工作对象是辽宁省行政区范围内的所有耕地。基准地价成果应细化到耕地的二级类。
2、农用地定级工作建议采用何种方法？ 
答：根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012），农用地定级指数确定有三种方法：修正法、因素法和样地法。
考虑到我省前期已完成农用地分等工作，形成农用地分等成果，为简化农用地定级的工作量，建议采用修正法但不限于此。各地可根据作业单位技术力量水平、定级资料完备情况以及对方法的熟练应用程度决定采用哪一种定级方法，但必须要符合《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）、《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协[2020]16号）的要求且能够保证定级的准确性，反映出当地级别差异的实际情况。              
3、农用地定级单元以图斑还是行政村？还是可以根据情况自行划定？是否区分平原耕地和坡耕地？
答：根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012），农用地定级单元划分有三种方法：叠加法、地块法和网格法。
不论是采用图斑还是行政村作为定级单元，均属于地块法范围，可根据当地实际选择其一划分单元。
采用网格法划分单元时，网格大小应不大于300m×300m。
平原耕地与坡耕地差异较大，建议需要区分，定级因子的选择的因子也应有所侧重或差异。
4、农业补贴哪些可以算作种植农作物的收益中？
答：按照《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协[2020]16号）的规定，有农业补贴政策的，相关补贴应纳入总收益的计算中。
纳入收益的农业补贴应是具有普遍性、相对稳定持续性、透明性的农业生产补贴，且要据实确定。
5、图件比例尺、图幅大小、上图要素或配图表达是否有统一规定？
答：农用地级别图应清晰反映不同级别农用地的分布状况，上图要素包括县级、乡级、村级行政界线、级别界线和重要的线状地物或明显地物点等；图件编制正确，色差明显，图面色调和谐，图示、符号、标记、图例等正确，与基准地价表一致。
具体见《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）的9.11.1.1及9.11.1.2之规定。
6、目前农用地（集体建设用地）基准地价工作中，对于工作底图有无明确要求？
答：目前，农用地（集体建设用地）基准地价的工作底图没有明确要求。可按《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的4.4之规定：农用地定级工作底图采用1:2000～1:50000的土地利用现状图，原则上与最新土地利用现状调查精度一致。
集体建设用地基准地价的工作底图可参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）进行确定。
7、目前收益法是农用地评估中的重要方法，若进行承包经营权价格和经营权价格评估，土地纯收益分别指什么？还原率确定有无范围区间？
答：通常，投入产出资料剥离出来的农用地收益可作为承包经营权的土地收益。根据我省农用地流转市场发育情况，考虑操作的可行性和便利性，经营权的土地收益建议采用农用地转包（流转）的租金价格。
还原率可以采用纯收益与价格比率法（亦称为租价比法）、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法确定。最终确定的还原率应不低于同一时期一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率。
由于经营权受让方面临的市场不确定性较大，经营权价格评估中的还原率一般略高于承包经营权的还原率。
收益还原法应用中收益及费用等项如何确定和取值，按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）、《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协[2020]16号）的相关要求操作。
二、集体建设用地方面
8、集体建设用地基准地价的内涵有统一规定吗？
答：集体建设用地基准地价是在区域平均土地开发利用条件下，某种地类在均质地域范围内、公开市场或特定市场的一定设定条件下的土地平均价格。根据《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协[2020]16号），并参照《城镇土地估价规程》（GB/T8508-2014）,集体建设用地基准地价的内涵均应包括土地权利、土地权利年期、用地类型、容积率、开发程度、期日等。
其中：
a.土地用途：根据《土地利用现状分类》按商服用地、工业用地、宅基地等土地用途进行分类评估。
b.土地权利类型：对于集体经营性建设用地可设定为出让土地使用权，对于宅基地可设定为宅基地使用权。
c.估价期日：根据土地管理需要综合确定，采用公历表示，具体到×年×月1日。
d.土地使用年期：土地使用年期设定应不高于相同用途的国有建设用地法定最高使用年期。对使用年期无具体规定的宅基地，可按无年期限制设定。
e.土地开发程度：按照各均质地域的平均状况确定。
f.容积率：根据区域内集体建设用地现状平均容积率确定，也可以考虑结合规划指标或规划平均容积率综合确定。
9、集体建设用地基准地价除了中估协《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》（中估协[2020]16号）中要求的工业、商服、宅基地外，其他地类省里有明确要求必须做吗？如公服用地。
答：应完成集体建设用地中工业用地、商服用地和宅基地的基准地价，其他地类基准地价各地可根据当地工作需要及可行性决定是否制定。
10、集体建设用地定级与基准地价评估覆盖范围是否包含周边乡镇？城市规划区范围内的集体建设用地是否需要做？
答：本次集体建设用地基准地价制定工作覆盖范围为各地行政辖区内全部集体建设用地（辖区内集体土地已全部征转为国有土地的除外）。即只要满足集体所有和建设用地两个条件均应纳入制定范围内。
对于集体建设用地与国有建设用地毗邻和糅合的地区，要注意两类权属用地基准地价的衔接性。
11、县域地区进行集体建设用地基准地价制定，在定级方式选择时可以进行综合定级吗？
答：参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）以及当地城镇功能分区情况、工作需求和操作的可行性进行定级方式的选择。一般而言，县域地区进行集体建设用地基准地价制定，可以进行综合定级。
12、我省集体建设用地基准地价土地还原率有确定范围吗？
答：我省不划定集体建设用地基准地价还原率范围。根据《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发(2020)16号）规定：确定还原率时，当有可比的集体建设用地交易资料时，宜通过从交易资料中提取的土地纯收益与价格比率法测算还原率；因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，考虑交易主体的市场风险偏好等影响，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。
13、由于农村集体土地市场发育的很不成熟，交易样点极少，外业调查中样点获取困难极大。请问如农村抵押样点是否可用？交易样点不合法不合规的是否可用？农民私自改变土地用途，如在工业用地、养殖用地上建商店、快递点或者建住宅居住甚至交易，可否作为商服用地和宅基地的样点？
答：如果抵押权已实现，则抵押样点可以作为交易样点，但要注意其地价内涵。同时应考虑其评估价格的合理性，对于异常样点要予以剔除或进行修正。不合法不合规的交易案例不应作为集体建设用地基准地价样点。在工业用地、养殖用地上建商店、快递点或者建住宅居住甚至交易，要考察它的合法性，明显不合法的不宜作为集体建设用地基准地价样点。
三、标定地价
14、标定地价评估用地类型是否只含商服、居住和工业？
答：根据《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）的相关规定，标定地价评估涉及的土地用途，应涵盖公示范围内的主要土地类型，土地用途参照《土地利用现状分类》GB/T21010-2017设定。
因此，标定地价评估用地类型不是只含商服、居住和工业，各地方可根据需要增加相应的用途。
我省标定地价评估用地类型应至少包括商服、居住和工业用地。
15、标定地价评估的覆盖范围是否包含周边乡镇？
答：根据《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）的规定，标定地价的公示范围，应在本行政辖区内根据市场发育程度和政府的服务监管需求确定。
16、将来标定地价成果公布，其公开信息细化到什么程度？
答：原则上应公开的内容，包括（1）标准宗地与标定区域布设图；（2）标定地价信息公示表，包括标准宗地编码、所在位置、现状用途、权利类型、开发及利用程度、设定使用年期、标定地价等信息；（3）标定地价体系相关辅助说明等。可选择公开的内容为标准宗地的权属、四至、剩余适用年期等其他相关信息。国家规定的涉密信息，原则上不对外公开。
具体见《标定地价规程》（TD/T 1052-2017）的10.3.1、10.3.2、10.3.3之规定。
四、 共性问题
17、各类公示地价基准日可否定为某年中的某月1日，而非每年的1月1日？
答：依据《标定地价规程》（TD/T1052-2017）的规定，标定地价评估及公示工作应以年度为周期开展，每年第一季度完成对标准宗地在当年1月1日的标定地价公示工作；其余各类基准地价的估价期日表现形式为×年×月1日，具体时间不在全省范围内做统一要求。但公示地价设定的具体期日与地价发布日不应间隔过长，公示地价成果在时间上要体现现势性。
18、对于农用地和集体建设用地定级成果的级别数目是否有要求？
答：考虑到我省市场发育程度、土地质量差异性，对于农用地和集体建设用地定级成果的级别数量原则上不宜过多，建议不超过5个级别。沈阳、大连可以结合当地的实际适当增加级别数量。
19、农用地和集体建设用地基准地价测算中，搜集样点的数量有无明确规定？
答：农用地基准地价每种地类搜集样点数量每个县、区不少于150个或5个/k㎡，并保证样点分布的均匀性。当样点数量不足是，应进行全样本调查，或对初步划分级的级别或均质区域进行适当归并。其余要求参照《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发(2020)16号）和《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）的9.6.4.1的具体规定。
集体建设用地基准地价样点数量参照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的7.3.1c确定。
20、农用地和集体建设用地级别的划分有统一要求吗？若个别村内有2个级别甚至3个级别的情况是否可以？
答：农用地和集体建设用地定级中级别划分应分别按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的7.1、7.2、7.3之规定、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）相关规定进行。
级别划分的结果应征求相关集体经济组织和管理部门的意见，原则上不打破村界。当同一村（组）内的连片农用地初步判定为具有明显质量差异需划入不同级别时，应充分考虑集体经济组织的接受程度以及与相关管理政策导向的衔接，并给出合理的解释和说明。
21、土地定级中，对于打分专家的选择和确定是否有要求？
答：采用特尔菲法等方法测定因素权重，打分专家的选择和确定应符合《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012），或参考《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）相关规定。
一般来说，专家的选择要按照项目所涉及的相关领域来确定，应为各自领域的代表，具有一定的权威性；其分布不宜集中在单一部门，要体现征询范围的广泛性和全面性；专家人数10-40人。
22、农用地和集体建设用地定级的因素和权重全省有无参考表？是否还给出规定范围？
答：农用地定级的因素可参考《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的表A.1确定。集体建设用地定级的因素和权重确定可根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）和《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发(2020)16号）确定。